保有不動産の有効活用として賃貸マンション経営を始める方を多く見かけます。私の自宅周辺も数年前までは遊休地が多く存在しましたが、アパートの建設ラッシュが続きすっかり景色が変わりました。地ならしが始まったかと思えば、工法の進歩によりあっという間に完成し、気がついたら入居が始まっています。
賃貸マンション建築による土地活用にはメリットとデメリットがあります。
メリット
・現金や預金に比べ、不動産は時価により低く評価される（建築価格の約６０%）。
・土地は「貸家建付地」として、更地に比べ約2割ほど低く評価される。
・相続開始時に「小規模宅地の評価減（貸付事業用として２００㎡まで５０%）」を適用できる可能性がある。
・金融商品より利回りが高く、安定して運用できる。
・元本割れしない。
・建物は劣化しても土地は残る。
これだけのメリットがあるので始められる方が多いのも納得です。その反面、デメリットも存在します。
デメリット
・建築費用が必要で、返済のため手取りが減る。
・空室や家賃滞納があるとさらにマイナスになる。
・管理会社通すとさらに収益悪化。
・年数が経過すると空室が増え、収益性が落ちる。
そこで業者さんが「サブリース」を勧めてこられるケースがあります。いわゆる「一括借上げ」というものです。あらかじめ決めた期間の全室の家賃が保証されるので、大家さんからすれば安心です。
但し注意点があります。
・サブリース業者とは「普通借家契約」を結ぶ賃貸人と賃借人（転貸人）という関係になるため、賃料減額請求権行使される可能性がある。
・中途解約条項があると解約されるリスクがある。
・サブリース契約を解除するには正当な事由が必要であるため、大家さんからの解約希望はほとんど認められない。
以上の事から、契約前には重要事項説明をしっかり聞き吟味する事が必要です。
それでも多くのメリットがある賃貸マンション経営、始める際には業者任せにせずデメリットにもしっかり目を向けておく必要がありますね。